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上海80%的高端人才都在这里上班但在这儿置业的人很少
发布日期:2021-09-15 09:49   来源:未知   阅读:

  2、区域从业人员约238万人,其中,青年人才占80%以上,企业留学归国和外籍人才占3.2%,集聚了全市80%以上的高端人才;

  3、截至2020年底,张江示范区有32家企业在科创板上市,占全国1/7;

  4、聚集三大先导产业:集成电路领域2020年产销规模达到1800亿元,占全国1/5;生物医药领域在2020年,全国批准上市的8个抗体药物中有5个来自张江;人工智能领域已经集聚了2400多家、占全市70%的人工智能企业。

  可能多数人都没想到,聚集张江的从业人员能高达238万人之多,这是什么概念,我们以上海第七次全国人口普查数据为准,这一数值已接近于上海人口规模排名第二的行政区闵行,关键是张江还以高端青年人为主。

  或许正是因此,这几年张江只要有新房面世基本都很紧俏,2018-2020年间,张江的新房开盘从认筹情况来看,只有别墅项目以及中建朗阅府一期认筹相对一般,而其余开盘项目基本都是日光,甚至在2018年楼市低迷时,张江新房的认筹率还创下了当年新高。当地新房市场的供需关系由此可见一斑。

  2017年的《张江科学城建设规划》,曾经提出要在张江科学城内规划范围内新增住宅建筑面积约920万平方米,不过,基于当时已经出台的“房住不炒”总纲领,其中890万平方米用于租赁住宅,这意味着未来张江科学城内的商品房供应只有约30万方。

  2018年到2020年,张江上市的商品房面积差不多在18万方左右,距离规划中30万方的商品住宅的面积上限仅剩12万方。若按照一套房子100平来计算,折成套数约1200套,也就是几个社区而已。即便这3年上市的不全是2017年《规划》中新增的商品房供应,对于购买力充足的张江而言,仍不能算充裕。

  这里题外话说说租赁房,刚才的《规划》里那么大体量的租赁房供应,也可见未来租房的趋势是势在必行了,如今张江也有不少年轻人选择租房。

  不过,据说张江的公租房因为品质好,租金低,因此一直供不应求,至今还有很多人通过公司申请后不得不面临较长的排号期。

  所以更多年轻人是选择在附近合租,大约3000元/人/月,如果对居住品质有点要求,想要独自居住的线元/月。

  这几年纯租赁地块也拍出不少,大多都是被国企拿下,估计也是为了更好地调节租金,让更多人轻松解决居住问题,不过这些租赁地块入市的节奏却都比预期要慢,一时三刻恐怕还无法解决庞大的需求。

  公租房稀缺,市场租房又要面临租金的不确定性,加上国内对“婚房”仍然有较高的需求,何况张江本身又不缺购买力,多重因素叠加下,也就能理解为什么张江的房价能直逼内环了。

  当张江无法提供充足供应量后,那么张江的产业人群,就只能寻找张江以外的区域置业,而与张江有着天然优势的,莫过于它临近的区域。

  周康地区本就属于张江科学城南扩的一部分,而且从距离和房价来看,也是环张江区域最具性价比优势的。

  首先房价方面,这里的新房约6万/平左右,总价约600万就能买到差不多100平的房子,而且这些新开盘的项目都是由知名房企开发,具备一定的品质属性,很适合收入颇高的张江男。

  再次是区域配套,周康本就有小上海之称,万达广场、小上海步行街等商圈均有,未来还有costco超市,很显然这是一处发展已非常成熟的区域,无论商业氛围、还是居住人气,都比较理想。

  第三,在交通通行上,周康板块目前已经开通了轨交18号线号线再换乘其他线路就可前往张江。而日后18号线还将开通二期工程,届时18号线号线,这对于张江产业人群来说,具备了通行优势。

  在第四批集中入市的项目里,周康板块有两个新房供应,共提供了754套房源,目前项目正在取证阶段,即将开启认购。

  在2017年张江科学城规划出台前,一直流传着张江东扩的说法,但在2017年后,这一说法戛然而止,直到最近张江再一次扩容到220平方公里,这才将唐镇等板块纳入进来。

  首先地段比邻张江,而且张江的核心区也与唐镇基本连为一体;其次一条2号线地铁又串联了张区和唐镇腹地,地铁1-2站路就可抵达,这种优势在环张江板块来说同样无可比拟。

  它是上海第四代国际社区,定位能级本就高端,进驻了诸多擅长打造精品住宅的房企,比如绿城、仁恒、大名城、保利置业以及如今售卖的融创、浦发等项目。

  另外,唐镇并不像张江一样把大量土地规划为产业用地,显然它的住宅发展要比张江更为丰富和全面,供应量也相对充足,进而达到一定的住、职均衡,以此来满足不同需求的购房者。

  再加之近些年唐镇又引进了学校,配套设施也陆续开业并且丰富起来,唐镇已然成为了张江东侧又一地区中心。

  所以论居住氛围,商业配套,唐镇确实要比张江理想,再加上地段属性,在张江工作,唐镇居住,也就成为了张江产业人群的可能。

  当然正是因为各方面发展比较均衡,唐镇的房价也出现了倒挂,核心区二手房挂牌价直逼10万/平大关,新房由于限价,也有约7万/平上下,这一价格要比张江南面的周康略高。

  论居住,其实周康和唐镇相差无几,但论基础配套以及城市界面,显然唐镇更有优势,所以对于张江工作的产业人群,尤其是改善型买家来说,唐镇是一处更宜居的区域。

  目前,香港龙坛特马分析网唐镇新房融创未来金融城二期已取证认购了,提供466套房源,均价约6.8万/平,入围比虽然提高到1.8,但认筹人数,项目或已达到1229组,入围分数约55分。

  金桥位于张江北侧,但金桥不像周康和唐镇,它的产业等级非常之高,以金桥出口加工区即制造业为主,同时板块内也汇聚了大量科技制造公司,在浦东金色中环带的规划中,金桥也与张江一样同属于副中心地位。

  所以金桥并不依托张江来发展,它本就自成一体,更像是张江的竞争对手,只是因为金桥与张江相连,在客观因素上具备了一定的区位优势。

  同时又因张江商品房供应极度稀缺,而金桥在住宅方面还有一定的供应量,所以我们听到最多的是在张江工作,金桥居住。

  也就是说,金桥不仅承载了本板块的产业人群,同时也承载了部分张江产业人群。

  相比张江来说,金桥的居住氛围也更成熟,交通也很方便,同时在未来的规划中,轨交21号线又把金桥和张江串联起来,无论产业还是通行,金桥和张江的连接都会更加方便。

  不仅如此,金桥目前还在大力建设金鼎天地“九宫格”商业体,这一规划一旦投入使用,又将为金桥提供一处不可多得的高端商业业态。

  当然,金桥的房价也不低,尤其是碧云、联洋,本就是国际社区,再加之地段良好,与当前张江房价不相上下。

  但对于新房,张江目前已无供应量,而金桥至少还有少量供应,房价约7万/平,要比张区域的二手房低出不少,当然入围积分很高,购买难度较大。

  在上海第四批新房公示中,位于金桥的浦开仁恒金桥世纪提供383套住宅,价格与前期一致,约7.03万/平,由于性价比很高,该盘热度依旧不减。

  川沙作为城市副中心,规划等级也很高,甚至还要比唐镇好,但多数人会认为川沙与张江的关系不大,原因有二:

  2、张江虽与川沙接壤,但张江当前的核心范围并不与川沙接壤,距离优势不如唐镇和周康。

  当然,客观距离的存在,也会有部分张江产业人群选择来这里置业,但相对唐镇、周康来说,会略少一些。

  日后,随着轨交21号线的建设,川沙也将和张江实现一步地铁串联,并且依次串联张江南北核心区,届时,川沙与张江的联动要比现在更加紧密。

  而当前的川沙,供应量集中于川沙新市镇的六灶区域,这里还处于起步开发阶段,暂未有轨交通行,也因为交通和板块的不成熟,成为了川沙房价洼地区域,新房均价约4.5万/平。于张江产业人群来说,这里更加偏向刚需,是为工作几年就想买房的这类人而做准备的。

  就如第四批新房里,保利云上拾光提供了面积段为74-99平的刚需产品,推出360套房源,为想要在浦东置业的刚需客提供一次上车机会。

  张江,一个高端产业聚集区,被称为中国的“硅谷”、“药谷”,依靠高端产业,这里的从业人员收入也都比较可观,但实事求是地讲,这些产业人群也被划分为不同等级,好在围绕张江的各个板块也有一定的等级之分,所以对应自身的预算,也就基本了解自己在哪里置业更适合了。

  张江的产业人群有着很强的购买力,所以临近张江的区域,最大的优势是房子不愁卖,即便是川沙六灶,这个交通、配套都还不成熟的区域,这一次新房开盘,都有可能触发积分,而发展更好的金桥、唐镇、周康等板块更不用多说,只要开盘,都是触发积分的状态。

  作为张江人,在有一定资金实力后,你会不会在这些板块买房,欢迎评论区留言讨论~返回搜狐,查看更多